Geschäftsimmobilien – "Neue Normalität" oder zurück zur alten Welt?


Unkonventionelle Denker fragen sich, wie fundamental sich Städte und Bürolandschaften in Zukunft verändern werden, wenn eine "neue Normalität" Gestalt annimmt. Skeptiker indes stellen die Dauerhaftigkeit des Wandels in Frage. Sie gehen davon aus, dass nach Ende der Pandemie die neuen Erkenntnisse schnell vergessen sein werden und unser Leben in die gewohnten Bahnen zurückkehrt.

Ungeachtet dieser Diskussion wird immer deutlicher, dass die Covid-Pandemie Strukturumbrüche beschleunigt. Die Belege dafür sind vielfältig: Einerseits verlangsamt sich der Welthandel, der Reiseverkehr nimmt deutlich ab (insbesondere die Flugbewegungen) und der stationäre Einzelhandel steht vor Herausforderungen. Andererseits erlebt der Technologie-Sektor einen weiteren Bedeutungszuwachs und das Bewusstsein für die Wichtigkeit qualitativ hochwertiger Infrastruktur für das Wohlbefinden und die Umwelt hat enorm zugenommen. Zudem treten die Stärken und Schwächen des öffentlichen Verkehrs – vor allem in den Grossstädten – offen zu Tage.

Bedürfnisse in Einklang bringen

Es erstaunt daher nicht, dass die Auswirkungen dieses Wandels auf die Immobilienmärkte der grossen Wirtschaftszentren weitreichend sein werden. Sowohl Mieter als auch Eigentümer haben mit diversen Problemen zu kämpfen, wie etwa der Mitarbeiterdichte in den Büroräumen, der Flexibilität der Haustechnik (Belüftung/Frischluftzufuhr) und den Folgen des «von zu Hause aus Arbeitens». Und tatsächlich nehmen grössere Firmen bereits Anpassungen vor. Unter anderem werden sogenannte «Hub and Spoke»-Modelle eingeführt. Die Konzernzentralen werden zu Treffpunkts für Meetings und dienen zur Interaktion, während viele, andere Arbeiten «remote» ausgeführt werden.

Die Bedürfnisse der Unternehmen mit jenen der Mitarbeiter in Einklang zu bringen, um ein erfolgreiches und produktives Arbeitsumfeld zu schaffen, ist herausfordernd. Firmen stehen vor der Aufgabe, zwischen den Vorteilen niedrigerer Mietkosten und den Nachteilen einer eingeschränkten Zusammenarbeit der Belegschaft abzuwägen. Nicht zu sprechen von den erhöhten Anforderungen an IT und Datensicherheit. Die Mitarbeiter wiederum kämpfen mit der Vermischung des Arbeits- und Privatlebens als Folge der vermehrten Heimarbeit, ebenso wie mit der oft unzureichenden Infrastruktur des Arbeitsplatzes in den eigenen vier Wänden. Sie profitieren allerdings auch vom Wegfallen des Pendelstresses und weniger Ablenkung im Homeoffice.

Anpassungsfähigkeit ist entscheidend

Es ist davon auszugehen, dass die betrieblichen Bedürfnisse der Besitzer und Mieter bei der Immobiliennutzung zentral bleiben werden. Es ist aber ebenso klar, dass die Mitarbeiter bei der Gestaltung der Büroumgebung von morgen mehr Mitspracherecht haben werden. Die Bedeutung einer gesunden, dem Wohlbefinden förderlicher Infrastruktur wird klar zunehmen. Als Folge müssen Immobilienverwalter sicherstellen, dass ihre Liegenschaften an diese veränderten Anforderungen anpassungsfähig sind - traditionell nicht unbedingt eine Stärke der Immobilienbranche. Jene Büroräumlichkeiten, die diesen Anforderungen entsprechen und sich in der Nähe einer ebenso gut konzipierten öffentlichen Infrastruktur befinden, dürften weiterhin gefragt bleiben.

Die Schlüsselfrage für Immobilieninvestoren bleibt, ob die vermehrte Heimarbeit zu einem strukturellen Rückgang der Büroflächennachfrage führen wird. Um die vorgeschriebenen Abstandsregeln einzuhalten, werden Unternehmen die Büroflächen wahrscheinlich nicht sofort reduzieren. Theoretisch benötigen Unternehmen in der Regel sogar mehr Bürofläche pro Person. Ob es sich Firmen leisten können, zusätzliche Büroflächen anzumieten, ist im derzeitigen wirtschaftlichen Umfeld zumindest diskussionswürdig. Es setzt auch voraus, dass die meisten Mitarbeiter einen sicheren Arbeitsweg haben.

Das ist in Amsterdam, Kopenhagen, Luxemburg und Manchester wohl möglich, wo die meisten entweder mit dem Fahrrad oder mit dem Auto zur Arbeit fahren. In Grossstädten wie Berlin, London, Paris und Madrid ist es allerdings unrealistisch. Verkehrsstaus und begrenzte Parkmöglichkeiten führen dazu, dass die Mehrheit der Pendler keine Alternative zu öffentlichen Verkehrsmitteln hat. Immobilieninvestoren müssen also eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigen, um geeignete Objekte zu finden und bewirtschaften. Differenziert werden müssen nicht nur die regionalen und strukturellen Unterschiede der Wirtschaftszentren, sondern auch die idiosynkratrischen Chancen und Risiken der jeweiligen Liegenschaften.

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