Welche Risiken bestehen bei hochverzinslichen Immobilienanleihen?


Ertragsorientierte Investierende haben es derzeit schwer. Selbst hochverzinsliche Anleihen in den USA rentieren mittlerweile unter der Inflationsrate.

Geeignete Risiko-/Renditechancen in #thezero zu finden, ist eine Herausforderung für Investierende, die noch einige Zeit anhalten wird.

Vor diesem Hintergrund bieten die Märkte für private hochverzinsliche Immobilienanleihen in Europa und Großbritannien attraktive Renditen. Diese sind für eine neue Kohorte von Investierenden attraktiv, die mit den Arten der zu beurteilenden und zu steuernden Risiken möglicherweise nicht sehr vertraut sind.

Warum private Immobilienanleihen zunehmen

Banken haben sich seit der globalen Finanzkrise von der Kreditvergabe im Immobilienbereich zurückgezogen. Regulatorische Änderungen haben den Sektor aus Sicht der Kapitalkosten für Banken immer weniger attraktiv gemacht, und dies war besonders am Hochzinsende des Marktes akut.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat eine Finanzierungslücke zwischen der Finanzierungskapazität traditioneller Kreditgeber und der Nachfrage nach neuen Krediten geschaffen. Dies bietet alternativen Kapitalgebern die Möglichkeit, gute Renditen zu erwirtschaften.

Kreditarten

Die Bereitschaft der Banken, bestimmte Bereiche des Hochzins-Immobilienmarktes zu finanzieren, ist besonders gering. In der Entwicklung befindliche Objekte sind beispielsweise für eine Bank mit Fokus auf voll vermietete Investment-Grade-Immobilien möglicherweise nicht geeignet.

Es fehlt auch die Risikobereitschaft für „unstabilisierte Objekte“ oder „Übergangsimmobilien“. Unstabilisierte oder im Übergang befindliche Objekte sind solche mit einem erheblichen Anteil an unvermieteten Flächen oder solche Objekte, die eine erhebliche Veränderung durchlaufen. Als Beispiel zu nennen ist hierfür ein Bürogebäude, das in ein Mehrzweckgebäude mit Einzelhandelsgeschäften, Restaurants und Wohnungen umgebaut wird.

Für Kapitalgeber mit langjähriger Erfahrung in diesem Sektor trägt diese strukturelle Reduzierung des verfügbaren Kapitals zu einem „Kreditgebermarkt“ bei und bietet die Möglichkeit, starke Renditen zu erzielen.

Das Abwärtsrisiko managen

Auf dem Hochzinsmarkt betrifft eine der wichtigsten Entscheidungen, die Investierende mit Immobilienanleihen treffen müssen, das Risikomanagement. Aus unserer Sicht ist es für Investierende ratsam, entweder das Immobilienrisiko oder das Strukturrisiko (Leverage-Risiko) zu wählen, aber nicht beides gleichzeitig.

Ersteres beinhaltet ein hochwertiges Objekt mit hoher Verschuldung, während Letzteres ein höheres Maß an Immobilienunsicherheit beinhaltet, jedoch mit einem konservativen Schuldenpaket.


Quelle: Schroders, Juli 2021

Immobilienrisiko

Die Unterstützung von Kreditnehmern bei der Renovierung, Neupositionierung oder dem Bau neuer Immobilien ist unweigerlich mit einer Reihe von Risiken verbunden.

Bevor ein Immobilienrisiko eingegangen werden kann, ist es daher erforderlich, den Geschäftsplan eines Kreditnehmers zu analysieren und sich mit den zugrunde liegenden Annahmen vertraut zu machen. Die Investierenden werden jeden Aspekt der geplanten Transaktion analysieren, einschließlich Kosten, Zeitpunkte, Mietpotenzial im Wettbewerb und Immobilienwert beim Ausstieg. Dazu werden sie sowohl interne Informationen als auch externe Berater*innen heranziehen, um sich mit dem Vorschlag vertraut zu machen und das Darlehen so zu strukturieren, dass die Risiken am besten gemindert werden.

Investierende in Immobilienanleihen verwenden eine ganze Palette von Zusicherungen – einschließlich Loan-to-Costs (LTC) und Loan-to-Values (LTV) –, um sicherzustellen, dass das Kapital der Kunden innerhalb eines vorgeschriebenen Risikoniveaus investiert wird.

Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Kreditnehmern mit einer soliden Erfolgsbilanz ist von größter Bedeutung. Es ist unerlässlich, den Geschäftsplan mit Zusicherungen zu versehen, die im Falle einer Verletzung der Zusicherungen oder verspäteten Erfüllung die volle Kontrolle über das Objekt ermöglichen. Dies bedeutet, dass die Einbringungsquoten im Falle eines Zahlungsausfalls unglaublich hoch sind.

Hier zeigen wir ein Beispiel für das Immobilienrisiko bei einem Entwicklungskredit in den Niederlanden. Bei dem Objekt handelt es sich um eine hochwertige ESG-geführte Immobilie in einem Kernmarkt. Das Immobilienrisiko ergibt sich aus der Umsetzung der Entwicklungsstrategie.


Quelle: Schroders, Juli 2021. 
BREEAM ist die weltweit führende Methode zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Bauprojekten und Gebäuden.

Schuldenrisiko

Investierende in Immobilienanleihen können auch ein geringeres Immobilienrisiko eingehen, jedoch mit einem höheren Leverage. Ein höherer Leverage auf eine stabilisierte und qualitativ hochwertige Immobilie bietet Anleger*innen eine alternative Möglichkeit, um höhere Renditen zu erzielen. In einigen Fällen können auch Mezzanine-Darlehen attraktiv sein. Diese schließen nämlich die Lücke zwischen günstigeren vorrangigen Bankanleihen (LTV von bis zu 50 %–55 %) und Eigenkapital, um eine erstklassige Rendite zu bieten.

Hier betrachten wir ein Mezzanine-Darlehen mit einem LTV von 85 %. Die Objekte befinden sich in hochwertigen Lagen, mit hoher Auslastung und mit einer diversifizierten Einkommensbasis.


Quelle: Schroders, Juli 2021

Auf das Risiko individuell zugeschnitten

Investierende, die nach Rendite suchen, können bei privaten Immobilienanleihen attraktive risikoangepasste Renditen finden. Durch die Wahl zwischen dem Leverage-Risiko und dem zugrunde liegenden Immobilienrisiko können Investierende ein diversifiziertes Portfolio von Darlehen mit unterschiedlichen Risikoprofilen erstellen. Mit einem maßgeschneiderten Underwriting für jede Immobilie können Kreditgeber den Investierenden zweistellige Bruttorenditen bieten, einschließlich eines hohen einstelligen Quartalseinkommens. Gleichzeitig besteht ein Schutz vor Verlusten und das Verlustrisiko wird gesteuert.


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