觀點

推動居家辦公趨勢的三大因素及其對環球城市的影響


新冠疫情已為我們的工作生活帶來明顯的影響。不少公司發現,即使員工是居家辦公,效率基本上與在辦公室辦公無異,甚至比在辨公室辦公效率更高。這確實消除了人們對「在家偷懶」的偏見。值得關注的是新冠疫情為寫字樓長遠需求帶來的傷害將有多大。

我們認為「通勤」、「文化」及「新冠疫情」這三項基本因素正在互相影響,導致市場出現變化。重點在於這三項因素在環球不同城市的情況都不盡相同,因而讓投資者面對的市況存在微妙差異。

新冠疫情

首先,各國至今已在抗擊疫情方面取得不同程度的成果。

在疫情受控的城市,由於工作模式受到的干擾較少,因此居家辦公的趨勢相對溫和。相反,在應對疫情未如理想的城市,居家辦公的趨勢則更為明顯。

同樣值得留意的是,一些城市的高樓大廈眾多,要在人煙密集的摩天大樓保持社交距離幾乎是不可能的事。

通勤

居家辦公盛行並不只是疫情蔓延的緣故。我們認為通勤亦是當中的關鍵因素。

雖然疫情或會是員工不願回到辦公室工作的原因,但亦有相當多人看重因無需通勤而省下的寶貴時間和金錢。

然而,在新加坡或香港等人口更密集的城市,幾乎所有人都居住在公寓裡。這不僅意味著人們的居住地點通常距離辦公室較近,同時亦代表著居家辦公因缺乏空間而相對不可行。完善的公共交通亦意味著通勤需時較短。

此外,有部份城市以駕車方式出行是較方便的選擇。這讓通勤的人能夠避免在公共交通工具上感染病毒的風險。

文化

第三項因素是文化。對於倫敦等城市而言,疫情並不是誘發居家辦公趨勢的因素,但卻讓早已存在的轉變加快。現代辦公空間已不再受每名員工擁有一張辦公桌的設定所限。共享辦公空間不單有助僱主節省成本,同時亦可促進員工以靈活的方式工作。由於通勤需要耗費時間和金錢,加上對工作與生活間取得平衡的追求,現時已有不少上班族選擇每周居家工作一至兩天。

相比之下,需在辦公室工作的文化在許多地區仍然盛行,特別是日本。

我們亦重視辦公室以外的文化。雖然多國將今次疫情的嚴重性形容為「前所未有」,但不久前才爆發過類似疫情(2003年的「沙士」)的多個亞洲地區卻不以為然。

受以往疫情的經驗和應對季節性流感的需要等因素影響,不少亞洲城市的人已習慣佩戴口罩等措施。在東京或香港等城市,佩戴口罩不會被視為不便或讓商戶無法正常營業的因素。  

此外,即使離現時不遠的2003年,科技的先進程度仍未違到可以支持人們居家辦公的水平。如今,寬頻網絡的速度已大幅提升,讓從前不可能實現的趨勢成真。

審慎選擇寫字樓配置

在「新冠疫情」、「通勤」和「文化」這三項主題互相影響的情況下,寫字樓行業的走勢在世界各地展現出不同的景象。對一些城市而言,居家辦公的趨勢本已愈趨明顯,並很可能導致寫字樓需求下降。然而,即使不是所有員工都會天天在辦公室工作,我們認為僱主仍希望保留辦公場所。 

巴克萊銀行 (Barclays) 近期發布的一份報告指出,擁有辦公室的僱主預計員工平均每周在家工作的天數將會從疫情前的0.9天增加至2天。若每天在辦公室工作的人數下降,辦公室的規模或會隨之變小。然而,我們認為辦公室是讓員工可以碰面交流的場所,而其作為樞紐中心的重要性亦將因此變得更為明顯。

從僱主的角度來看,人與人之間一起在辦公室互動得出的構思十分重要。員工亦需要與新同事建立聯繫和培訓初級員工。在虛擬工作期間完成這些事項並非不可能,但在面對面的環境下則更容易達成。長遠而言,如果只能透過電郵或Zoom進行溝通,要維持現有的工作關係亦將變得更加困難。

受影響最大的可能是通勤時間較長及生活成本高昂的城市,倫敦和紐約便是典型的例子。相比之下,在居住面積較小及通勤耗時較短的城市,居家辦公趨勢將沒那麼明顯,像香港和新加坡等地則剛好是這樣。

事實上,全新的混合工作模式對許多人而言已是常態。變革的風潮已推動房地產市場朝這個方向發展,而新冠疫情只是讓這必然的趨勢加速發展而已。

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