深度追蹤

全球住宅價格觸頂 或引發經濟危機?

世界各國的住宅價格正在觸頂。這是因為中央銀行升息導致利率提高,隨著低利率下資金流進而上漲的房地産的吸引力降低。部分國家的房地産已轉為降價,從已開發國家整體來看,增速為3年來的最低水準。今後升息速度或將放緩,但房地産投資處於過熱趨勢降溫的階段。如果住宅價格下跌影響消費的趨勢在各國産生連鎖反應,將成為拉低世界經濟的因素。

2019年3月8日

世界各國的住宅價格正在觸頂。這是因為中央銀行升息導致利率提高,隨著低利率下資金流進而上漲的房地産的吸引力降低。部分國家的房地産已轉為降價,從已開發國家整體來看,增速為3年來的最低水準。今後升息速度或將放緩,但房地産投資處於過熱趨勢降溫的階段。如果住宅價格下跌影響消費的趨勢在各國産生連鎖反應,將成為拉低世界經濟的因素。

澳洲房價時隔6年下跌

澳洲最大城市雪梨的房地産代理商安德魯·阿納斯塔西奧(音譯)對住宅行情的變化較為悲觀,表示「(出售二手房的)拍賣的參與者減少,消費者持觀望態度」。

在澳洲,2018年7~9月的住宅價格指數比前一年下降1.9%。由於移民帶來的人口增加和海外資金流入,該國住宅價格指數在截至1~3月的近6年時間裏保持上升,但澳洲政府2017年要求銀行加強住房貸款審查。同時由於中國政府限制資本流出,投資資金也出現減少。

在2015年12月開始升息的美國,住房貸款利率在2018年11月提高至7年零8個月以來最高水平。隨著利率提高,上漲的住宅更加難以購買。作為代表性指標的標準普爾/凱斯-希勒房價指數,截至2018年11月已連續8個月放緩。

美國達拉斯聯邦儲備銀行1月發佈的指標顯示,23個主要國家的住宅價格截至2018年9月底比前一年上漲3.9%,處於約3年來的最低水平。澳洲、加拿大、以色列和瑞典已轉為下跌。這是3年來首次有4個國家以上同時出現下跌。

澳洲、加拿大和瑞典在1年前上漲10%左右。加拿大央行2018年3次升息、政府加強住宅限購,結果住宅行情冷卻。挪威和愛爾蘭等漲幅正在迅速縮小。

如果只是過熱的住宅價格降溫,對消費者來説算是好事,但問題在於世界各國央行保持一致步調的貨幣寬鬆招致了房價上漲,因此某些國家發生的住宅降價有可能發生連鎖反應。

國際貨幣基金組織(IMF)在2018年4月發佈的報告中分析稱,40個國家和44個主要城市的住宅價格的關聯性正在提高。這是因為,在低利率下為確保收益率而進行分散投資的投資人跨越邊境投資了房地産。IMF警示稱,「各國的政策制定者不應忽視他國住宅價格變動對國內市場産生影響的可能性」。

投資人的資金正在撤出房地産。美國調查公司EPFR數據顯示,以辦公室為中心的2018年世界房地産投資凈流出106.26億美元。房地産服務企業仲量聯行(JLL)的調查顯示,投資東京和紐約等城市的優質辦公樓的收益率截至2018年12月降至每年2~3%左右,處於過去最低水平。仲量聯行的谷口學指出,「能容忍更低收益率的投資人很少」。

貨幣寬鬆的環境持續

另一方面,美國聯邦儲備委員會(FRB)1月30日提出了暫停升息的方針。住房貸款利率略微下降,從事房地産仲介的美國Modern Residential的科比·拉哈布(音譯)表示,看房者正在增加。但拉哈布也表示,「不知道這種趨勢能否持續」。世界經濟減速對房地産投資也構成了風險。

日美歐的央行將通膨2%作為貨幣政策的目標,但是,很多國家沒有達到2%。三菱東京日聯銀行的栗原浩史針對風險表示,「越是較早引進通貨膨脹目標的國家,住宅價格的波動幅度越大」。

如果住宅降價,背負債務的家庭的負擔感將加強。資産價格下跌將抑制個人消費,因此對經濟産生的影響巨大。

在日本,繁榮景象也在終結。日本不動産經濟研究所數據顯示,2018年東京區的住宅平均售價為5871萬日元,比上年下降0.6%,為連續2年下跌。野村房地産控股的董事木村博行表示,「許多人認為,住宅的價格已達頂端」。

達拉斯聯邦儲備銀行發佈的住宅價格自2015年初起,漲幅已超過世界經濟增長率,而目前則趨向一致。在雷曼危機之前,住宅價格的下跌也發生在經濟增長率下降之前。


以上文章授權自天下雜誌網站,2019年3月1日刊出。