Perspektywy na rok 2018: Globalne metropolie
Powstanie globalnych gigantów technologicznych będzie w coraz większym stopniu wpływało na inwestowanie w nieruchomości.
Authors
Perspektywa, która uwzględnia opinie na temat światowej gospodarki jest z dużym prawdopodobieństwem niewłaściwa. Po prostu zbyt trudno jest o wiedzę skąd mogą pochodzić pozytywne bądź negatywne informacje oraz w jaki sposób rynki zareagują na te wiadomości.
Jednakże zagadnienie, dla którego można sformułować perspektywy związane jest z obszarem naszych ekspertyz: inwestowaniem w konkretnych miastach oraz w określonych podsektorach nieruchomości.
Druga Rewolucja Przemysłowa
Uważamy, że świat zmienia się w tempie, którego nie byliśmy świadkami od czasu Rewolucji Przemysłowej. Ma to daleko posunięte konsekwencje dla tego, gdzie żyjemy i w jaki sposób korzystamy z budynków.
Kiedy świat przechodził proces industrializacji w połowie XIX wieku, w celu rozwoju nowe fabryki potrzebowały nagromadzenia kapitału. Co najważniejsze, bankierzy, prawnicy i księgowi, którzy ułatwili to finansowanie, nie musieli znajdować się w pobliżu tych fabryk. Ta ekspertyza „białych kołnierzyków” zaczęła koncentrować się w większych miastach — aglomeracjach. Pojawienie się nowych technologii — tanich przesyłek pocztowych, telefonu i oświetlenia elektrycznego — oznaczało, że budynki w miastach nadal mogą być wykorzystywane do obsługi przemysłu ciężkiego zlokalizowanego bardziej zdalnie.
Rozwój technologii jako katalizatora formowania się miast był punktem zwrotnym w historii naszych aglomeracji. Znajdujemy się w drugim punkcie zwrotnym.
Przedsiębiorstwa technologiczne
Paralelami, które dzisiaj nakreślamy są potężne skale, w jakich korporacje dominują gospodarkę oraz nasze codzienne życie. Mówimy tu oczywiście o firmach technologicznych.
Różnica między dzisiejszą sytuacją, a XIX stuleciem jest taka, że kiedyś najwięksi pracodawcy ulokowani byli poza miastem. Obecnie duże firmy technologiczne muszą znajdować się wewnątrz aglomeracji. Prowadzi to zwiększenia lub zmniejszenia popytu ze strony korporacji na poszczególne lokalizacje. Nazywamy to efektem recentralizacji.
Ci technologiczni giganci są dużymi pracodawcami i potrzebują znacznej ilości dobrze wykształconej siły roboczej. W odróżnieniu od dużych pracodawców z okresu Rewolucji Przemysłowej — fabryk — firmy technologiczne muszą być zlokalizowane w miastach, by przyciągnąć właściwy profil pracownika i wykorzystać środki transportu masowego do przetransportowania ludzi do miejsca pracy. Sektor technologiczny jest powodem recentralizacji.
Ten popyt ze strony firm technologicznych wpływa na to, które miasta radzą sobie dobrze, a które nie. Jesteśmy świadkami rozwidlenia w sile ekonomicznej globalnych aglomeracji, ponieważ coraz więcej centrów regionalnych zostaje zmarginalizowanych. Zaledwie kilka miast będzie w stanie pomieścić największych pracodawców. Będzie to skutkowało scenariuszem „zwycięzca bierze wszystko”.
Inwestowanie w określonych lokalizacjach zgodnie ze wskaźnikiem Schroder Global Cities jeszcze nigdy nie było bardziej istotne.
50 najlepszych miast na inwestycje w nieruchomości
Źródło: Schroders. Z zasadami budowania rankingów zapoznasz się tutaj. Ciemnoniebieskie kółka wskazują na wyższą ocenę w globalnym rankingu miast. Wielkość kółka odzwierciedla skalę naszej ekspozycji na daną globalną aglomerację.
Wpływ technologii na nieruchomości
Firmy technologiczne są nie tylko potężnym źródłem zatrudnienia, które wpływa na kondycję ekonomiczną miasta. Wytwarzane przez nie produkty wpływają na zmieniające się modele popytu na nieruchomości w tych aglomeracjach.
Technologia zmienia sposób, w jaki korzystamy z nieruchomości. Weźmy za przykład handel za pośrednictwem Internetu. Obecnie 16% całości sprzedaży detalicznej w USA realizowana jest online.
Wydatki detaliczne w USA: eCommerce Mix (mld $)
Źródło: Morgan Stanley, stan na listopad 2017 r.
Wpływem, jaki ta zmiana ma na popyt ze strony sprzedawców detalicznych, jest przekształcanie się sklepów stacjonarnych. Jeśli szacowane 84% sprzedaży odbywa się poza ecommerce, to upłynie dużo czasu zanim młodsi użytkownicy Internetu zastąpią starszych klientów, korzystających ze sklepów tradycyjnych. Już teraz widzimy, że domy towarowe popadają w ruinę, a pokaźna liczba innych biznesów poddaje się sile Amazona. Dane mogą wskazywać na fakt, że jest to dopiero początek.
Po raz kolejny podobieństwa do Rewolucji Przemysłowej są wyraźne. W epoce wiktoriańskiej postęp w obszarze produkcji stworzył nowe obszary popytu i doprowadził do potężnych przemian społecznych.
Przenosząc się do dnia dzisiejszego, technologia wpływa niemalże na każdy obszar naszego życia, a granice są wyznaczane od nowa. To, w jaki robimy zakupy, podróżujemy i komunikujemy się oraz pozyskujemy informacje odbywa się z poziomu urządzeń przenośnych.
Konsekwencje tych zmian wpływają na stopy zwrotu z inwestycji.
Co jest na topie, a co nie
Wykorzystanie i przyswojenie nowej technologii przekształcają nieruchomości, a to zapotrzebowanie występuje w ośrodkach masowej konsumpcji — w aglomeracjach.
Przytoczmy zatem kilka przykładów. Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe zwiększyło się, gdyż przesyłki zamawiane są przez Internet. Popyt na centra danych wzrósł, gdyż przetwarzana i przechowywana jest coraz większa ilość informacji. Zapotrzebowanie na elastycznych dostawców powierzchni biurowych zwiększyło się, by dostosować się do różnych modeli pracy.
Z drugiej strony mamy do czynienia ze spadkiem zapotrzebowania na tradycyjne sklepy detaliczne i zdecentralizowane powierzchni biurowe.
Płynie z tego następujący wniosek: jeśli nie posiadasz odpowiedniego typu nieruchomości, to istnieje bardzo realne zagrożenie, że technologia uczyniła Twojej inwestycji to, co Amazon uczynił handlowi książkami, a Uber czyni właśnie usługom taksówkarskim. Granice definiowane są na nowo. „Rewolucyjne branże” wkraczają do akcji, a sektor nieruchomości nie jest na nie odporny.
Nie uważamy, aby ta zmiana osiągnęła już swój finał. Jesteśmy od tego dalecy. Obserwujemy szereg szeroko zakrojonych zmian, które dopiero zaczynają się rozgrywać.
Jednym interesującym paradoksem jest to, że możliwość pracy zdalnej nie skutkuje decentralizacją. Wręcz przeciwnie. Powstanie elastycznych dostawców powierzchni biurowych jest dowodem na to, że gromadzenie osób o określonych umiejętnościach jest dla rozwijania sieci bardziej istotne niż kiedykolwiek wcześniej. Różnica polega na tym, że lokalizacja miejsca pracy nie jest codziennie tym samym budynkiem. Wkraczamy w erę pracy zdalnej, w odróżnieniu od pracy domowej. Technologia umożliwia nam pracę niemalże zewsząd, a dostawcy powierzchni biurowych, tacy jak WeWork, to ułatwiają.
Wnioski
Jeszcze nigdy inwestowanie we właściwą klasę aktywów w odpowiedniej lokalizacji nie było ważniejsze. Potrzeba re-centralizacji opiera się na dzieleniu się wiedzą, ale z wielu różnych lokalizacji, a nie tylko z pojedynczej.
Duże firmy gromadzą więcej osób w mniejszej liczbie miejsc, a technologia zmienia modele zapotrzebowania. Sprawia to, że niektóre rodzaje inwestycji stają się niezwykle cenne, a pozostałe stają się przestarzałe.
Stosując unikalne podejście do globalnych aglomeracji, w celu identyfikacji firm z ekspozycją na najlepsze z nich, jesteśmy w stanie inwestować w kluczowych lokalizacjach na świecie i wybierać rynki docelowe w tych obszarach.
Przewidywanie kierunku globalnego rozwoju gospodarczego jest niemożliwe. Jednakże pozostajemy optymistami, że nasze strategie zapewnią naszym klientom trwałe zyski, szczególnie jeśli będziemy wkraczali w bardziej niepewne czasy.
Pozostałe artykuły z naszej serii Perspektywy na rok 2018 są dostępne tutaj.
Ważne informacje
Poglądy i opinie prezentowane w niniejszym dokumencie należą do Hugo Machina, Co-Head of Global Real Estate Securities, i nie muszą odzwierciedlać poglądów wyrażanych lub przedstawianych w innych komunikatach i strategiach spółki Schroders lub za pośrednictwem jej innych funduszy.
Niniejszy dokument powstał wyłącznie w celu informacyjnym i w żadnym aspekcie nie ma stanowić materiału promocyjnego. Niniejszy materiał nie ma charakteru oferty ani ubiegania się o zakup lub sprzedaż jakichkolwiek instrumentów finansowych. Niniejszy materiał nie ma na celu udzielania porad księgowych, prawnych ani podatkowych czy wskazówek inwestycyjnych i w tych kwestiach nie należy polegać na zaczerpniętych zeń informacjach. Uważa się, że zawarte tu informacje są rzetelne, ale spółka Schroders nie gwarantuje ich pełności ani dokładności. Nie przyjmujemy odpowiedzialności za błędy co do faktów i opinii. Nie należy opierać się na poglądach i informacjach zawartych w dokumencie, podejmując indywidualne decyzje inwestycyjne i/lub strategiczne.
Wyniki z przeszłości nie są wyznacznikiem przyszłych wyników, na którym można było by się oprzeć; ceny jednostek uczestnictwa i dochód z nich mogą zarówno spadać, jak i rosnąć, a inwestorzy mogą nie odzyskać pierwotnie zainwestowanej kwoty.
Wydawca: Schroder Investment Management GmbH, Taunustor 1, 60310 Frankfurt am Main. Dla Państwa bezpieczeństwa kontakty mogą być nagrywane lub monitorowane.
Prognozy przedstawione w dokumencie są wynikiem modelowania statystycznego, opierającego się na kilku założeniach. Prognozy te cechują się dużą niepewnością w odniesieniu do przyszłych czynników gospodarczych i rynkowych, które mogą wpłynąć na rzeczywiste przyszłe wyniki. Prognozy te są podane tylko w celu informacyjnym zgodnie z dzisiejszą wiedzą. Nasze założenia mogą się istotnie zmienić, między innymi z powodu zmian w warunkach gospodarczych i rynkowych. Nie zobowiązujemy się do informowania o zmianie przytoczonych danych w wyniku zmian następujących w założeniach, warunkach gospodarczych i rynkowych, modelach lub innych obszarach.
Authors
Tematy